Безопасность сделки

Еще лет 10-15 лет назад покупка нового жилья воспринималась как очень сложный процесс со многими неизвестными. Современный человек более мобилен: сегодня смена жилья событие если не рядовое, то вполне реальное.

C чего начать? с выбора района? квартиры? оформления ипотеки? близости к садику-школе-работе-лесу?

Юристы рекомендуют начинать выбор будущей квартиры с оценки рисков.



Договор купли-продажи готового жилья (ДКП)
Заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ)
Жилищные сертификаты
Жилищно-строительный или жилищно-накопительный кооператив

Схема

Застройщик покупает или арендует земельный участок под строительство многоквартирного дома, заключает договоры об участии в долевом строительстве. Дольщики выплачивают обусловленную договором стоимость квартиры и после сдачи дома в эксплуатацию получают её в собственность. В начале строительства цена квадратного метра может быть потенциально ниже, чем в этом же доме к моменту его завершения.

Риски

Cдвиг сроков сдачи объекта, изменение стоимости, конфигурации, метража квартиры, отделки. Заселение дома ранее ввода его в эксплуатации (что чревато проблемами в его обслуживании). Банкротство застройщика.

Покупатель, используя жилищные сертификаты, получает возможность постепенного накопления средств на приобретение квартиры. Жилищный сертификат подтверждает оплату некоторого количества квадратных метров, которые со временем обмениваются на квартиру соответствующей площади. Может возникнуть ситуация, при которой на момент накопления пакета для приобретения квартиры, у застройщика не будет в наличии квартиры с теми параметрами, на которые рассчитывает покупатель.

В настоящее время схема массового интереса у граждан не вызывает.

Вступая в жилищно-строительный кооператив (ЖСК) гражданин начинает оплачивать свой пай, за которым забронирована конкретная квартира.

Минусы

Схема слабо регулируется законодательством, дает возможность застройщику устанавливать в договорах не очень выгодные условия для покупателей. Возможно внесение дополнительных денежных средств в случае, если у ЖСК недостаточно суммы собранных паевых взносов для продолжения строительства либо для покрытия убытков ЖСК. Члены ЖСК могут предъявить требования по стоимости, срокам, качеству строительства только к самому ЖСК. Застройщик, генподрядчик в такой схеме никакой ответственности не несут.

Схема жилищно-накопительного кооператива (ЖНК) в практике используется редко.

Наиболее выгодный и наименее рисковый вариант приобретения жилья.

Покупатель имеет дело с реальными, а не будущими квартирами. Сравнивает этажи и планировки, оценивает вид из окна, качество отделки и другие параметры.

Покупка готового жилья означает, что дом сдан в эксплуатацию. Все строительно-монтажные работы - выполнены, инженерные сети и коммуникации – подключены, а их работоспособность – проверена и подтверждена уполномоченным государственным органом, заключен договор на обслуживание и эксплуатацию инженерных коммуникаций, а придомовая территория – благоустроена.

Сразу после оплаты покупатель получает возможность заселиться в квартиру и оформлять право собственности.
Банки охотно кредитуют потребителей, который приобретают готовое жилье, предоставляя существенные преференции.

Иные формы привлечения денежных средств на строительство (которые используются на практике) не допускаются.


Основные документы, оформляемые в процессе строительства объектов

ЖСК ДДУ ДКП
Договор, подтверждающий права на застройку земельного участка Прямого запрета привлекать денежные средства до получения прав на земельный участок в законодательстве нет. Есть решения судов, запрещающие ЖСК это делать. Должны быть права, на практике есть нарушения Точно есть
Разрешение на строительство Прямого запрета привлекать денежные средства до получения разрешения на строительство нет. Есть решения судов, запрещающие ЖСК это делать. Должно быть разрешение, на практике есть нарушения. Точно есть
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию На момент привлечения денежных средств отсутствует На момент привлечения денежных средств отсутствует Точно есть
Акт приема-передачи квартиры Сроки сдачи могут быть нарушены, ответственности за нарушение срока передачи квартиры фактически нет. Сроки могут быть нарушены, ответственность за нарушение сроков передачи квартиры установлена в законе Заехать и подписать акт можно на следующий день после осуществления оплаты
Свидетельство о праве собственности На момент привлечения денежных средств отсутствует На момент привлечения денежных средств отсутствует Оформляется после поступления денежных средств на счет Продавца.